于房地产市场而言，今年“两会”，还真的与前几年有所不同。

　　“二手房转让严格按所得的20%计征个税”、“进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率”……“两会”前夕，楼市再度遭遇“重磅炸弹”，“史上最严厉调控”再次被提及，地产股因此出现深度回调。

　　“两会”之后，楼市何去何从成了人们最关心的问题。不知道“两会”之后，任志强会否改变“3月份房价暴涨”的说法？不知道3月份之后，深圳英联国际不动产集团董事长郭建波会否到北京裸奔？

　　近几年，1月份、2月份的楼市冷暖，不会影响接下来的市场走势。真正让市场势头延续或者转向的，还在于调控政策出台与否、调控政策严厉与否。今年，楼市调控已成定局，“二手房转让征收20%个税”有人认为利好一手楼市，有人认为利空一手楼市；但假如二套房贷真如此前传言般“首付七成、利率1.3倍”，那将会对一手楼市造成重大影响。

　　全国政协委员、住建部副部长齐骥在“两会”期间说，针对新的国务院调控文件，一个星期内会有详细的信息解读，而各地方的调控目标需要各地方政府制定并发布，预计3月底地方政府细则将会出台。很快，一切就会水落石出。

　　在“石出”前的3月份，有开发商借“二套房贷首付可能提升”催促买家赶快出手，也许，就像2010年10月份那样，买家为避开政策抢先出手，形成成交高峰。至少，二手市场抢过户、避个税的现象已经在全国各地蔓延。“新国五条”细则发布后首个工作日，广州市房地产交易登记中心二手房交易收件量是平日的3倍。北京房产大厅的过户号炒到3000元一个，上海更是叫价5000元一个号。

　　至于3月份之后的楼市走势，则由细则的严厉程度来决定。

　　A市场冷暖

　　总有不错的“开篇”

　　2013年1月份，广州楼市延续了去年的势头，火爆异常，甚至有人将其和去年的“金九银十”相比。

　　有火热的开篇，未必还能火热收尾。因为每年的1月份，广州楼市几乎都有不错的收成。2010年如是，2011年也如是，2011年1月份，73.25万平方米的成交更是全年最高。2010年第四季度开始限购，2011年1月份“新国八条”出台，二套房贷首付六成，调控政策不可谓不严，1月份还能创下全年最高，只是楼市的“回光返照”。

　　因此，对于2013年的美好开篇，商家无所谓过度欢喜，买家也无所谓过度担忧，此后市场冷暖的变化，还得由调控政策的松紧程度来决定。

　　●2010年成交惨淡的上半年

　　2009年，中国楼市实现了“惊天大逆转”，前两个月的成交还深陷泥潭，此后就一路歌舞升平。楼市逆转，带来的就是调控的如期而至，2009年年底，政策从“救市”转向调控，2010年第一、第二季度，调控政策接连不断。

　　或许是密集的调控改变了市场的预期，又或许是2009年的过热透支了需求，总之，2010年上半年，楼市成交非常惨淡。一季度，楼市呈“跳水”状态，1月份还有60多万平方米的成交量，2月份不足30万平方米，此后的4个月，成交量都在三四十平方米之间徘徊。

　　直到9月、10月，在调控政策再度加码的压力下，市场提前爆发，两个月共卖出了200多万平方米的房子，开发商全年的日子才没有那么难过。

　　●2011年商家勒紧裤带过日子

　　2010年年底，限购开始，2011年年初，二套房贷首付提高至六成，这被称为“史上最严厉调控”。

　　也许是市场对调控已慢慢适应，也许是人们对调控的杀伤力认识不足，“史上最严厉调控”下，市场观望氛围并没有预期般严重。2011年上半年，广州楼市成交量同比2010年要好，无论是第一季度还是第二季度，2011年的成交量都要高于2010年。

　　不过，这种“好”只是相对而言，在2011年，开发商还是减少拿地，放慢开工，加大优惠力度，勒紧裤带过日子。

　　●2012年3月份成交“回春”

　　2011年下半年成交惨淡的形势，一直延续到了2012年的1月份和2月份，期间不断有“开发商资金链即将断裂、可能破产”的消息传出。

　　让人意外的是，在房产信贷放松的情况下，没有开发商破产，楼市反而在3月份开始“回春”，商家推货积极，买家出手热情高涨。到了5月份，市唱始全面复苏，月度成交量也开始走上70万平方米的较高水平。

　　●2013年：前两个月先热后冷

　　2013年刚开局，楼市继续升温，成交势头不减。根据网易房产数据中心对阳光家缘网签数据的统计，1月份，广州十区二市共成交10537套一手住宅，尽管环比去年12月份下跌8.1%，但同比暴涨229.8%。楼价方面，1月份楼价再度创下自2010年10月份执行严格限购政策以来的最高点，均价高达13847元/平方米，环比上涨6.1%，同比上涨15.7%。对此，有业内人士认为，2013年1月份的楼市盛况可以媲美2012年的“金九银十”，真正是“淡季不淡”。

　　2月份，广州楼市热度有所回落，十区二市共成交5865套单位，环比1月份大跌44.3%，同比上涨了30.4%；成交面积环比下跌44.7%，同比上涨40.1%。楼价方面，2月份全市均价13758元/平方米，与1月份基本持平，同比上涨21.5%。

　　B调控措施

　　二套房贷首付会否提高至七成？

　　业内人士认为，“二手房交易征收20%个税”的规定其实早已存在，由于没有严格执行成了“僵尸政策”，现在只不过是“借机还魂”而已。甚至有人认为，二手房交易征收重税，有可能利好一手市场。

　　其实，早已有证券分析人士说过，很多时候，楼市调控不一定要全新的政策才能打击市场，旧政策“复活”的打击力度可能更大。就像“20%”的个税，如果强制执行，对二手市场将会造成很大的影响。同时，“20%”的个税会切切实实减少卖房所获取的利润，投资者投资时会更加谨慎，换房者可能也会被无辜波及，这都会减少一手楼市的需求，虽然可能会有部分原计划买二手房的买家转向一手市场，但增加的需求很难与减少的数量相比，“20%”的个税会利好一手楼市是非常直线的思维。