国内外房产价值的差距，让投资不动产的国人纷纷将目光转向海外，但海外市场能否满足国人规避风险、投资升值、移民求学等各种需求，仍充满未知数

　　NBW记者 阿茹汗 摄影 詹敏

　　从今年3月初开始，张钢领着两位来自美国底特律的房地产顾问辗转于上海（楼盘）、北京（楼盘）、重庆（楼盘）等地，出席各种房地产交易会。连续多日的奔波让他显得有些疲惫，他对《新商务周刊》抱怨：“每到一个地方还要掏5万美元的参展费，挺贵的。”可这么高的参展门槛却挡不住两位美国房地产顾问的热情，因为他们面对的是热情程度更加高涨的中国买家。

　　根据美国全国地产经纪商协会发布的一份报告，2011年3月至2012年3月，国际买家在美国购买房产的总金额为825亿美元，其中中国买家占11%，约90亿美元，仅次于加拿大购房者。而2009年，中国买家的比重只有5%。

　　在北京房展会第一天，一位三十出头的小伙儿来到美国底特律展台，不到半个小时便支付3万美元购入一套房产，临走前还交代，展会最后一天他会领着哥哥再买一套。美国底特律房地产咨询管理公司3D Financials在北京房展会带来了6套房产，第一天便卖掉了3套，张钢这才明白什么叫做“中国速度”。

　　北京遇上底特律

　　中国社科院最近发布的《2013年投资蓝皮书》称，由于中国楼市上涨空间有限，并且对投资需求有诸多限制，而美国房地产正处于触底回升阶段，上升趋势大致能维持五到七年，有较大的上涨空间，因此投资中国楼市不如去美国买房。这项由国内权威机构发布的报告，似乎给投资热情正酣的国人带来了更多的信心支持。不只是美国，房地产咨询机构高力国际发布的报告显示，在多伦多、伦敦以及新加坡等中国投资者海外置业热门地区，境外买家的20%至40%都来自中国。低价买入、高价售出，中国人视买卖房子为保值增收最佳渠道。

　　因此，在美国底特律房地产崩盘之时，王潇（化名）选择从3D Financials手中购入一套公寓，只作为投资。这座房子位于13公里以内的市区平民区，作为运营方，3D Financials给出的承诺是负责房屋的修缮、出租，每年保证15%的投资回报率，也就是3万美元买入的房子，王潇每年能够拿到4500美元的房租，七年能够收回成本。3D Financials介绍，这类房屋每月的租金在650至750美元之间，是最适合出租的房屋类型，按照每月750美元的租金算，每年的出租收益在9,000美元，而除返还给房主4,500美元的租金外，其他收入则用于缴纳房产税、修缮房屋等费用。买房之前王潇深思熟虑，他说：“折合人民币不到20万元，在北京、上海买一处房产想都不敢想，虽然底特律的房产不适合自住，但毕竟每年都能获得稳定的租金回报。”

　　和王潇的谨慎相比，另一些买家的出手则激进得多。在“底特律一双鞋换两套房”的新闻报道下，花500美元组团买房的中国人也有不少。仲量联行中国区董事何英缅坦言：“如果底特律房产真有很高的投资价值，当地的美国人自然也将闻风而至，哪里还有真货等着大洋彼岸的中国人。”他透露，由于美国的房产买卖要通过第三方机构，一般高价值的房源都是中介机构内部消化，自行推荐给大客户，而在市场上挂出来的房子通常投资价值不大。

　　即便是成功买房，回报也未必像看上去那么美。在美国，无论房屋是自住、出租，每年都要交房产税和管理费。2011年美国社区调查的数据显示，每月包括抵押贷款、房屋维护等在内的房屋持有成本平均为1,059美元，约占美国家庭月收入的21%，而其中主要开支是房产税。例如一套30万美元的房屋，每年要缴税4,000美元左右，另外管理费、维修费以及其他杂费一年也要上千美元。如果要买卖房屋，无论卖房还是买房，均需缴纳一次性的房产交易税、律师费、产权保险费、房屋估价费、房屋检查费和登记费等，累计占住房售价的7%到10%。

　　这样算下来，如果在底特律花500美元购买房产，其估价可能高达30万美元，买房人每年需要支付6,000美元的各类费用，大大超出了房价，得不偿失。

　　在其他国家，类似这样隐藏在低价房产背后的政策风险还有很多。比如，英国有很多数千平方米的古堡售价仅为1英镑，却没人敢买，因为英国规定，拥有产权者必须负责修缮房屋，房子便成为了“买得起”却“养不起”的无底洞。北京中原地产市场总监张大伟认为：“海外房产一般都是买时便宜住时贵，抄底风险大，需要谨慎投资。作为普通投资者，除非有移民需求，否则并不适合海外置业。”

　　绿卡的诱惑

　　在老牌移民国家加拿大、美国、澳大利亚逐步提高移民门槛的今天，一些新兴国家如塞浦路斯、拉脱维亚、西班牙、葡萄牙等也开始推出自己的移民套餐。

　　今年的北京春节房展会上，塞浦路斯可谓独树一帜，不仅组团参加，18个展位列各国之首，塞浦路斯驻华大使更是现身说法，向投资人推荐本国楼盘：“30万欧元不仅能买房还能移民。”

　　上海宜钜投资咨询销售主管刘佳向记者介绍，自去年塞浦路斯向中国开放投资移民以来，已经有1,000多位中国人在塞浦路斯买了房。目前的政策是，买30万欧元及以上的房产，无须居住时限，即可在两个月内获得全家永久居留权。买房人八年之内住五年即可入籍，取得护照后可自由往返84个国家和地区。

　　其实，类似的买房移民也不止是在塞浦路斯出现。去年下半年，一条“66万人民币买房移居德国”的微博，吸引了众人眼球。据微博介绍，这个项目由德国“新布吕克国际商业中心有限公司”（ICCN）推出，购买50平方米公寓一套，以此房产注册一家独资公司，便可能获得德国长期居留权，享有“自由通行法、意、荷、比、瑞、西等24个欧盟国家”的便利，而购房费用加移民手续费总计66万元人民币。

　　北京鑫豪威信息咨询有限公司总经理杜谦接受媒体采访时表示，所谓的66万元人民币其实只是打开移民大门的敲门砖。他介绍：“德国通过买房人对注册公司的运营，首先提供一年或者两年的居留权，公司运营五年以上，买房人通过五年以上的工作居留之后，才能转为当地的长期居留，从而达到移民的目的。而在这开始的五年里，运作一家公司每年得投入十几万甚至几十万欧元，66万元只是一个开始。”所以在杜谦看来，塞浦路斯30万欧元买房加移民应该也是同样的操作逻辑。