重要不雅点:

　　主流房企向治理要利润，经由过程高周转和创造产品溢价获取盈利才能；

　　主流房企转型三种路径：范围化；增持贸易地产；跨界；

　　主流房企城市选择出现分化：回归一、二线城市成为多半企业选择；

　　主流房企投资、发卖出现新高，毛利率降低，杠杆率适度晋升；

　　善于跑者胜。

　　下半年可能之变局:

　—发商的经营性现金流敏捷晋升的同时，亦加大年夜投资。2013 年上半年，全部行业上市公司（经营性现金流出）增速为60.2%，较2012 年的5.4% 大年夜幅回升，也高于发卖回款40.1% 的增速。房地产行业的经营性现金流自2011 年12 月以来从新出现了交换出。

　　削价看涨，导致促销力度不大年夜；

　　部分房企积极调剂供货构造，加大年夜刚需产品占比，逢迎市场需求；

　　成交量下半年同比下滑，金九银十仍可期；

　　对于项目标发卖，万科总部没有订价权，不做决定计划，但在项目推盘速度上，总部有治理规定，不管高端与否，项目推盘后一个月的去化请求是60%。

　　当局调控路径：控高端、放低端；

　　最大年夜的风险：银行房贷构造性紧缩；

　—发商最大年夜的轨制红利：地盘改革。

　　孙子云：兵无常势，水无常形，能因敌变更而取胜者，谓之神。房地产厩ㄑ游乐土的“叮当锤”一样，根本面一好转，必被加码打压，政策天花板现象凸起。然则，房地产企业经由十多年的宏不雅调控，对时光窗口的把握，已经异常轻车熟路。有人去官归桑梓，有人星夜赶考场。上半年房地产企业的应对举措各有不合。那么，上半年房地产行业出现哪些新化，哪些身分直接影响到房地产企业的调剂？房地产行业应当若何具面子对？经由过程A 股上市房地产开辟企事迹按申万房地产分类）样本分析，本文试图答复上述问题。

　　根本面分析：

　　本年上半年，结算收入占预收账款的40.2%，高于2012 年同期的36.6%，开辟商结算意愿加强。2013 年上半年，上市房地产公司收入和利润增幅分别为42.8% 和31.3%，全部上市房地产公司归属母公司所有者的净利润增速分别为31.3% 和31.6%。

　　然则，开辟商的结算利润率仍在降低。2013 年上半年，全部上市房地产公司的结算毛利率为36.2%，较2012 年降低了0.7 个百分点，全部上市房地产公司为36.2%，较2012 年降低了0.6 个百分点。本刊认为，利润率降低过程尚未停止，或将持续到本年事尾，估计全年毛利率将降至36% 阁下。综合分析，因为2012 年下半年以来房价上涨脚绫趋显，而本年削价也明显回升，整体来看，估计将来行业毛利率将变更不大年夜，根本保持在35% 阁下。

　　2013 年上半年，房地场市场最大年夜的红利是政策安稳，中心当局没有出台更多的打压楼市政策。是以，需求端集中释放，有可售资本的房企抓住机会，发卖事迹增长迅猛。此外，2013 年上半年房价高位保持，开辟商加快现房库存去化进度，现房库存带来当期结算收入增长。开辟商对房价高位运行和政策预期广泛乐不雅，合约发卖结转为营业收入意愿增长。

　　上半年，房地产企业出现大年夜者恒大年夜的趋势，上市房企的发卖额占比进一步晋升。2013 年上半年，全国商品房发卖额增速为43.2%，与上市公司发卖回款增速基本相当。但上市公司发卖额占比大年夜2012 年的10.5% 晋升至11.4%，行业集中度持续晋升。

　　究其原因，开辟商加大年夜投资力度的原因主如果：2012 年以来，发卖持续改良并在高位稳定；政策情况逐渐趋于友爱，使企业的投资意愿逐渐获得恢复；经历了2011 年12 月以来一年多的紧缩，行业的资金状况广泛好转，多余的企业库存和地盘贮备也得以消化，企业客不雅上也存在加大年夜拿地和开工力度，保持后续成长的须要。本刊认为，下半年，房企的投资意愿仍将积极，2014 年将趋于安稳。决定开辟商投资意愿的财务指标是，经营性现金流出的增速与发卖回款增速匹配的程度。经由本年上半年的积极投资，房地产企业的地盘贮备和潜在库存得以弥补，在发卖和政策预期相对安稳的情况下，企业进一步加强投资的意愿较弱。

　　2012年以来，因为发卖回暖，开辟商的资金状况明显好转，上市公司的偿债才能改良，净负债程度也逐渐降低。然则，开辟商加大年夜投资又导致泉币资金增速和短弃置钱的现金覆盖比例降低。

　　2013 年上半年，上市公司泉币资金增速为39.4%，泉币资金覆盖短弃置钱及一年内到期非流动负债的比例为106.2%。房地产行业杠杆率在经历了2012 年持续一年的降低后，2013 年开端恰当反弹。2013 年上半年，上市公司净负债率为72.5%。

　　样本企业分析：

　　万科：海外成长谨慎

　　拿地不是按照一、二、三、四线城市来安排的，而是均衡地投资，根据人口、就业情况来决定拿是不拿，当然也推敲削价程度身分。

　　关于海外成长，万科会在中国人多一些的处所开展营业，不会一下铺开。

　　金地：产品构造持续改良

　　本年上半年，方兴地产有一部分是长沙的地盘一级开辟，这部分计入物业开辟，毛利率只有33%，如不雅把这部分剔掉落的话，开辟板块的毛利率是48%。

　　经历了2010 年以来公司股权构造震动、物业发卖区域构造单一以及贸易地产迟迟无法供献盈利等问题的困扰之后，远洋地产终于在2012 年得以清醒，并在2013 年可以或许跟上同业业的增长办法。

　　金地自2011 年下半年开端加快户型构造调剂办法，2013 年大年夜户型占比已由2011 年的51% 降低至35%，新增货量中小户型占比更是高达80%，产品构造持续改良。当前公司70% 的地盘贮备定位初次置业和初次改良型，估计公司将来中小户型刚需产品将稳定在60%~70%，由定位中高端转向以初次置业和初次改良型的刚需产品为主。

　　恒大年夜：财务状况仍然疲弱

　　三线城市的高库存以及调控政策会对恒大年夜下半年的发卖带来必定不肯定性。上述难题只能依附产品定位以及灵活的发卖策略消化。2012 年入账项目供给较大年夜的价格扣头，影响了2013 年上半年的毛利率。猜测2013 年下半年，恒大年夜地产的财务状况较上半年有所好转，但财务状况仍处于疲弱水准。