珠三角四城楼市样本调查 20%个税砸疼了谁

     二手楼交易按增值部分的20%征税，引发一时的二手房过户热。CFP供图

    新国五条细则出台以来，二手楼交易按增值部分的20%征税能否有效达到调控的目的，业界分歧很大。

    不少华南二线城市，如东莞、珠海、佛山早已施行该税收政策，南都记者在上述城市实地调查发现，几个地方的房价不跌反涨。20%交易增值税并没能成为“房价杀手”。但正如东莞中原地产市场研究总监车德锐向南都记者所言，这并不能说明调控目的没有达到，因为正在高速城市化的二线城市，楼市泡沫还不大，再加上其他助涨因素，合力推涨了房价。东莞政府特约研究员、中山大学财税系主任林江告诉南都记者，以增值税税收形式调控楼市是未来全面的趋势，其更积极的意义在于挤出楼市的投资性需求。

    如果说上述城市的楼市现状可能是未来大量城市的缩影，那么可以预见的是，房价仍可能受通货膨胀、城市发展及刚需入市的影响，继续上行，但二手房市场交易的规范化及投资性需求的挤出效应，显然是可以期待的。

    20%重税压不住房价

    “珠海早在2004年就开始按照20%差额来征税了。”前珠海珠光地产营销负责人刘先生告诉南都记者。南都记者调查发现，东莞自2004年底、佛山自2010年均已实施“差额20%个税”政策，楼市反应都相当淡定。

    南都记者试图从这些城市多年实施20%差额征税的经验中，寻出借鉴和影响。正如东莞市政府特约研究员、中山大学岭南学院财税系主任林江向南都记者所总结的，从效果来讲，短期二手房会有明显影响，进而使购房需求转移到一手房市场。但当一手高到一定程度后，购买力可能又回到二手市场并推高价格。不过接受南都记者采访的专家都认为，房价不跌反涨并非征税所致，二线城市的二手房乃至一手房的泡沫不算大，再加上其他助涨因素合力导致了房价的上涨。

    城市开发推动东莞房价5年来涨约60%.珠海新房同样维持涨势，但二手房成交在2011年11月1日实行“双限”(限购，限价)后开始保持低位，约为“双限”前的一半。佛山自2010年以来房价保持上涨，直到2012年由于“以价换量”而出现连涨4年后的首度下跌，不过成交面积实现同比增长6%.以首次置业者为代表的刚需购买力为市场回暖发挥了作用。

    不过，与新政细则出台以来广州、深圳成交出现周环比2-3倍的二手市场大恐慌相比，早已施行该政策的东莞、珠海、顺德等二线城市在市场稳定下来后，已经表现淡定。珠海中原地产、东莞启富置业等相关负责人都向记者表示，新政影响目前并不明显，而这些地区都是南方二线城市，都处在城市化大潮中。

    佛山市顺德区城建局相关负责人向南都记者表示，差额征税政策基本对近几年顺德的房地产市场没有太大影响，“造成上述变化的主要原因在于房屋限购。”

    珠海市住房和城乡规划建设局副局长陈少翔接受南都记者采访时表示，二手房按照20%交易增值收税，这个政策在珠海的出台结合了税务部门的工作，已经实施了九年。从税务水平来看，当地中介透露近年还是在“缓慢上升”。

    “二手房差额征收20%个税是珠海一直以来的政策，此次政府调控细则对珠海影响有限。”珠海中原地产香洲一区区域经理李陵接受南都记者采访时表示，差额征税的政策只对差额较大的老房子有影响，对于2010年后投入市场的新房而言，差额几乎不存在。

    李陵也指出，过去珠海回迁房以2.25%征税，此次调控对于所有住宅均适用，“政策落实后，一套回迁房要交的税可能就会上升到6万-8万了，这将是个很大的数字。”

    相较珠海的“影响甚微”，东莞从2007年开始执行“二手房交易差额征收20%个税”政策，5年来二手房市场不但没有受挫，相反一路高歌。

    东莞中原地产数据显示，2007年到2012年5年间，二手房成交均价从2202元/平方米涨到3542元/平方米，累计涨幅超过60%.此外，2012年全年，东莞全市二手房成交35507套，相比2007年的14058套增加153%.

    在二手房市场持续活跃的同时，东莞一二手房价也逐步拉开距离。东莞中原地产数据指出，2007年，两者相差仅3600元/平方米左右，到2012年，这一差距拉大到超过4700元/平方米。

    对此，中原地产策略研究中心总监车德锐接受南都记者采访时认为，“20%交易税并没有对东莞楼市造成打击，楼市仍在正常发展。”他表示，东莞只有东城南城二手房价比较高，其他城区二手房价相对较低，“2000多一平米的一大把。”

    启富置业总经理助理林晶认为，20%差额个税还是起到了一定的调控作用的。他告诉南都记者，“东莞因为征收税费，办理手续时间相较于广州、深圳更长，延长资金回笼时间，因此炒房者不热衷于在东莞炒楼。”

    车德锐表示，东莞整体购买力有限，二手房价由于税费高，一直处于低价位。“东莞几乎没有泡沫，投资有待激活。”佛山、中山等地多家地产中介机构置业顾问都向记者表示，政策已实行多时，细则影响不大。

    在中国房产信息集团评论员杨晨青看来，东莞5年房价涨60%，是其强悍的产业经济、快速发展的城市建设以及不断扩张的城市人口的缩影。“和当地是否执行二手房个税按差价20%征收完全没有关系。”

    中山市从去年初开始规定，购满5年的唯一住宅不征收个税，不满5年才须征收差额20%个税。中山家家顺总经理李功镇告诉南都记者，“满5年的房源占中山交易量的六成，唯一一套住房的占七成以上，征收个税的人群不多，大概占不到10%.”