“高毛利、低周转”活着茂房地产早期的财报中表示尤为明显：2006 年、2007 年，世茂的收入远低于万科，而净利润绝对值却高于万科，增长速度惊人，其毛利率和净利率也远高于万科。三费总费率与万科相当。决定日后企业袈渌营效力高低的资产周转率，世茂房地产则远低于万科。数据显示，世茂房地产与万科的总资产周转率分别16% ：59%（2004 年）、18% ：56%（2005 年）、32% ：51%（2006 年），其净资产周转率分别是69% ：139%（2004 年）、101% ：142%（2005 年）、98% ：140%（2006 年）。
“3年后世茂可达到千亿范围。” 一年前， 世茂房地产控股有限公司（00813,HK, 以下简称“世茂房地产”）少店主许世坛在北京众媒面子前掷下豪言。这意味着，世茂房地产将在2014年挤进房地产千亿俱乐部。坊间甚至传播，2014 年，世茂房地产内部的合约发卖目标是1300 亿。
这是一个太过眩目标数字。三年前，世茂房地产合约发卖仅仅307 亿元，未能完成预期发卖目标。经由2012 年声势浩大年夜的库存消化，世茂房地产才仅仅是461 亿元，没有迈过500 亿门槛。大年夜时光轴纵向比较，许荣茂时代，世茂房地产达到近500 亿范围，用了七年时光，少店主许世坛要用两年的时光，把其父许荣茂的事迹翻一番？
许世坛的千亿豪言，既是军令状，也是一场豪赌。截至2013 年8 月31日，世茂房地产累计发卖额敏捷增至410.5 亿元，完成全年发卖目标550 亿的74.6%。数据显示，客岁和本年发卖事迹猛增，“库存粮”做出了很大年夜供献。
如今“库存粮”渐少，许世坛拿什么去冲刺千亿？
世茂房地产已离传统的“囤地模式”渐远，试图走上“高周转”这条拥挤大年夜道。许世坛的高周转之路可否走通，关乎世茂房地产这条大年夜船可否重回第一阵营，更关乎世茂房地产下一?十年走向。房地产行业激烈变革之年，许世坛的千亿目标无疑是一场豪赌。
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“豪宅教父”缘何没落
在懂得许世坛千亿赌局之前，我们更要知道许世坛缘何起了“赌心”。
这是一份世茂房地产不肯说起的一份对赌合同：2011 年1 月6 日，世茂房地产主席许荣茂与汇丰银行签订3 亿美元利率掉落期合约，掉落期合约刻日大年夜2010年8月3日生效，2017 年8 月3 日终止。掉落期合约产生的首日吃亏约为人平易近币1.25 亿元。利率掉落期净吃亏在财报“其他营运开支”中确认。
2011 岁尾，世茂房地产“其他营运开支”一项约为人平易近币1.92 亿元，2012岁尾，这一数字蹿升至人平易近币2.67 亿元。据此推想，对赌产生的利率掉落期吃亏持续上升。
许荣茂试图在本钱市场最大年夜限度降低资金应用风险。然而，世茂房地产的运营风险照样如期而至。2011 年，世茂房地产没有完成合约发卖目标，旗下别的一家A 股上市公司上海世茂股份有限公司（600823,SH，简称“世茂股份”）也未能完成经营目标。两家上市公司同时未完成经营目标，这活着茂的成长史上极为罕有。诸多原因摆在许荣茂宽大年夜的办公桌上，“市场需求放缓”、“部分工程延期”、“宏不雅调控加剧”、“市场不雅望”等等。
“利率掉落期对赌”各，经营事迹不达标，世茂房地产经营形势严格起来。而财务数据显示，世茂房地产走下坡路已非一日之寒。
一个可能的推想是，成本治理不善、发卖及行政治理效力低下。财报数据验证了这一推想。世茂房地产2012 年和三年平均的发卖费用率高达9.99% 和8.56%，远高于可比公司相对应的6.69%和6.92% 的平均程度。进一步细拆，治理费用率较高是其重要原因。其三年平均治理费用率为5.5%，2012 年上升至6.34%，行业可比平均分别为3.92% 和3.60%。扣除公允价值调剂后，世茂房地产平均净利率仅为11.6%，远低于行业可比14.6% 的平均程度。这照样大年夜家印象的“豪宅教父”、“老牌帝国主义”吗？世茂房地产彼时更像是“没落的贵族”。
世茂房地产的“没落”有迹可寻。早期的世茂房地产，属于典范的“港资模式”――广囤地、缓开辟，赚取地盘增值的收益。世茂房地产很早就手握大年夜量优质地盘贮备，但开辟速度较慢，对发卖的请求也不高，经营计谋是“以地盘为核心”。早在2008 年，世茂房地产就拥有2357 万平方米的权益地盘贮备，在大年夜型房企中名列前茅，高于彼时万科、保利的权益地盘贮备。但在2012 年以前，其发卖面积与权益地盘贮备面积的比例平均仅为5.5%。
世茂房地产资产的现金盈利才能，在相干可比公司中仅优于远洋地产，与行业平均程度有较大年夜的差距。在毛利率方面，世茂房地产2012 年和三年平均毛利率为33.5% 和36.18%，低于可比公司34.64% 和38.18% 的平均程度。世茂房地产的地盘成本比较低，平均售价较高，其毛利率本可以轻松高于行业平均。以龙湖地产为例，其三年平均地盘成本为1919 元/ 平方米，三年平均售价为12025 元/ 平方米，但其平均毛利率达38.14% ；世茂房地产三年平均地盘成本为1732 元/ 平方米，平均售价为12059 元/ 平方米，均优于龙湖地产，但三年平均毛利率却低于龙湖近2%。原因为何？
“以地盘为核心”的背后，是许荣茂在本钱市场的长袖善舞：A+H 的双本钱市场运作，充分应用A 股、H 股市场估值差别，进行资产重组，调配资产，盘活两大年夜上市公司融资平台。许荣茂早期的┞封种投资逻辑既相符国际本钱市场特别是国际大年夜行的评价标准，也跟处所当局的城市运营思路相吻合。
然则，世茂系旗下的三大年夜上市公私运作接踵陷仁攀困境，其财务数据难以进一步支撑融资。世茂国际控股有限公司（00649,HK）自2005 年以来，定位国际营业， 经营不睬想，2006 年吃亏1.94亿港元。因为世茂国际的股价经久彷徨在1 港元以下，融资功能损掉。2007 年4 月，世茂国际宣布私成仙。世茂股份也慢慢边沿化，地盘贮备权益建筑面积不足80 万平方米。世茂房地产在囤积大年夜量地盘后，资产周转效力低下，酒店与贸易物业项目偏多，投入大年夜、周期长，消费大年夜量现金流。2008 年，世茂房地产向世茂股份注资10 个贸易项目，共计83 亿元，完成贸易项目及贸易物业重组。