每经记者徐学成查道坤鄢银婵涂颖浩杨羚强发自广州南京重庆上海4月25日，招商地产[微博]发布公告，拟将旗下近50亿资产注入东力实业(00978，hk)。但是根据《每日经济新闻》记者调查，注入东力实业的资产，或许并非招商地产旗下最优质的资产，存在利润率不高、销售速度缓慢、后续可销售量不足等问题。记者调查发现，南京招商雍华府曾在去年做了7200万元的跌价准备，重庆长嘉汇项目去年的预售率只有3.88%，佛山四项目的可售面积仅余48%。招商地产为什么要把这些看上去似乎不够优质的资产注入到港股上市公司呢？《每日经济新闻》记者采访了招商地产，公司回应称，此次交易标的资产均为优质资产，所在的4个城市发展潜力良好，并非周转速度缓慢，或毛利偏低的项目，但这和记者的调查，以及招商地产2012年年报不一致。南京招商雍华府利润受限/近日，《每日经济新闻》记者调查了解到，南京招商雍华府被招商地产提前进行了存货跌价7200万元的准备。招商地产方面向记者回应称，将南京招商雍华府注入东力资产注入的原因“是提了减值后才注入东力，而且该项目已于4月25日提前入市，销售情况理想。”记者从售楼处现场证实，该楼盘均价高达26800元每平方米，截至目前已经销售出90多套房源。虽然取得了不错的销售业绩，但项目的利润空间很受限。招商地产年报显示，这一项目的计容积率面积仅为14.54万平方米，预计总投资却高达31.5亿元。以此计算每平方米可售面积的投入资金高达2.17万元。根据南京市12366的介绍，开发商在销售项目时仅营业税及附加就要支付总房价的5.6%，还要按总房价的万分之五征缴印花税，另外还要预缴2%土地增值税。据南京网上房地产公示招商雍华府商品房预售方案透露，雍华府仅装修成本达到4069元每平方米，而销售均价却只有26800元，如果再加上项目的营销和推广费用以及上述需要支付的营业税、印花税和土地增值税，上述项目的利润空间将是疑问。“如果招商地产按照4069元每平方米的装修标准，那么可以很肯定地说，雍华府项目几乎没有盈利的可能。”南京房地产业的一位业内人士对《每日经济新闻》记者说。“项目虽然做了亏本准备，而从目前的情况来看，也确实会出现亏损的局面，这也是招商地产所需要面临的问题，所以想要提升利润率，那么招商要解决的就是类似于雍华府这样的项目。”另一业内人士也持同样观点。值得注意的是，虽然目前雍华府开盘以来取得了不错的销售业绩，但是这在业内人士看来，这很大一部分原因是南京楼市目前库存量下降，出现房荒局面所致。记者查询到的数据显示，雍华府项目总共有965户房源，而且主力户型都是大户型房源，“目前只是销售了项目的十分之一房源，随着周围楼盘陆续开盘的冲击，无论是房型和价格方面都会对雍华府产生不小的冲击，进而影响销售速度。”江苏房地产协会一位负责人对《每日经济新闻》记者说，“如果销售一旦受到影响，那么开发商就有可能降低价格以此来刺激销售，但是开发商就不得不面临亏本的结果，那么雍华府项目就不能产生较好的销售利润和周转速度，进而影响招商地产的利润率。”除了招商雍华府之外，招商地产在南京另一个项目招商紫金山1号目前在售房源已经不多，招商地产财务报表显示，目前该项目70%以上都结算归A股的业绩，而后续的供货量不多，“后续供货量不多将给招商地产带来利润贡献少的问题，同时对利润率贡献也将进一步减少。”南京房地产促进会一位负责人对《每日经济新闻》记者说。重庆项目去年预售率3.88%/与南京招商雍华府不同，被注入到东力实业的另一项目――重庆长嘉汇却是一个预售出奇缓慢的楼盘。2012年年报显示，截至去年12月31日，上述项目的预售率仅为3.88%。在已累计投入43.28亿元的情况下，取得的预售收入款仅6.45亿元。根据重庆网上房地产信息显示，重庆长嘉汇一期项目目前已经取得预售许可证的房源包括1栋、2栋、3栋、4栋、5栋、8栋、9栋、11栋、12栋。《2011年11月便已经开盘销售的12栋(渝国土房管(2012)预字第(765)号)，以及515平方米以上大户型的4栋(渝国土房管(2012)预字第(345)号)，目前均未售出一套房源。另一2012年5月开盘，并推出了办卡享受额外3%优惠活动的9号楼，如今快一年时间过去，仍有占总房源32.19%的房子未如期售出；套内面积在76.31平方米至114平方米，以两房及三房户型为主的11栋，304套房源中，目前处于可售状态的房屋为237套，占比高达77.96%。其他一些楼栋的销售率虽然没有那么差，但1栋、2栋、3栋楼也有三成以上的房源未售。《每日经济新闻》记者采访招商地产方面，询问后者为何向东力实业注入销售速度缓慢的重庆长嘉汇项目。后者的回应却是“重庆长嘉汇项目是住宅商业综合体，项目开发时间相对较长(详见公告)，周边地价比招商原获取土地的价格涨幅已将近一倍。”言下之意，项目的利润可观。但这一说法与记者的调查却并不完全一致。记者查询公开资料发现，2009年底，招商地产间接持股50%股权的子公司誉越有限公司以50.0297亿元的总价，将位于重庆市南岸区的弹子石组团地块揽入手中，成为当年度重庆的总价地王。据资料显示，该组团地块总用地面积为33.66万平方米，计价建筑面积为145万平方米，土地规划用途为居住、公建及相关配套设施。照此计算，招商地产为该项目付出的拿地单价成本为3450元。该地块即长嘉汇的项目所在地，目前该楼盘的销售均价在9500元左右，还不到地价的3倍。重庆地产业内人士表示，按照楼面地价占房价的三分之一计算，该项目的利润空间并不大。重庆网上房地产数据进一步显示，去年11月出让的重庆南岸区弹子石组团D标准分区D2-2/03、D2-4、D1-6-1/03(部分)号宗地，土地用途为二类居住用地(兼容文化设施、商业、商务、娱乐康体)，面积为128342平方米，最大容积率为426508平方米，成功竞得价为172000万元，成交楼板价也只有4032元/平方米。该网站近日挂出的南岸区弹子石组团A分区A15-1/02号宗地，土地用途为二类居住兼容商业、商务用地，面积为42906平方米，最大容积率为150171平方米，起始价为34540万元，平均单价也达2300元/平方米。佛山项目可售面积仅剩48%/此次借壳东力实业，招商地产在佛山的4个项目均被注入，但《每日经济新闻》记者调查了解到，佛山4个项目的可售面积仅剩不到一半，而由于户型及价格的原因，部分项目既有可能遭遇销售困境，后期的收益很难保持稳定。根据招商地产此次披露的公告，其将位于广东佛山市的4个项目――依云曦城、依云水岸、依云天汇、依云上城全部注入，4个项目总的建筑面积为174.15万平方米，但未售面积合计仅为83.92万平方米，仅占总的可售建筑面积的48.18%，不足一半。按照未售建筑面积的比重计算，在上述4个项目中，依云水岸和依云上城的未售面积不多，分别仅占总可售面积的16.79%和39.49%，目前，搜房网所显示的两个项目的销售均为分别为12000元/平方米和10500元/平方米。从区域优势来看，两个项目均处于佛山市主城区，配套成熟，确实具有较大的发展潜力，但货量不足导致其获得的收益难以对4个项目整体的收益构成较大的提升。在4个项目中，可售货量最大的当属依云曦城，其次是依云天汇，两个项目分别处于佛山市南海区和狮山镇，一个位于佛山高新区，另一个则距离主城区较远。以记者日前在依云天汇项目现场了解到的情况，该项目正于近日开盘，公开资料显示的其均价在15000元/平方米左右，此外，该项目最小的户型却达到了150平方米，尽管销售人员称开盘当日在价格上会有“意外惊喜”，但记者在现炒到做诚意登记的潜在买家并不多。相关分析认为，在目前中小户型占据市场主流的情况下，大户型产品因为不太适应刚性需求而遭到冷遇，类似依云天汇这样的项目后期的销售前景还未可知。与上述情况类似的则是，招商地产还将位于广州的招商金山谷项目注入到上市公司的资产中，数据显示其可售货量68.41万平方米，约为总可售建筑面积的一半。但《每日经济新闻》记者了解到，招商金山谷近日入市的是该项目的别墅组团，公开资料显示的销售均价高达35000元/平方米，且户型面积达到了330~1100平方米。该项目位于广州市番禺区，依价格和户型来看，即将入市的是名符其实的豪宅产品，但众所周知的是，调控之下，广州房地产市场一直身陷豪宅滞销的泥沼。进入【新浪财经股吧讨论