老李的女儿很快就要赴美留学了，有好友向其推荐某知名海外房产代理机构的“海外投资，以房养学”项目：50 万元人民币起，净收益8% 起，只需一次性付清房款，该机构提供全方位代购、包租并提供租务管理服务。老李颇为心动，但他仍有疑问。本期请来美国Zest Education 董事总经理王侃、市场观察员唐学鹏为其诊断解忧。

Q1：此时正是投资美国房产的好时机——“三高三低”（低汇率、低房价、低利率；高人口增长、高经济增长、高回报率）。但我记得，2008 年美国因为次贷危机引起房价狂跌，美国房产是否真的有较高的增值空间？

Q2 ：通过中介间接买房，风险会不会过大？另外，在美国购房、租房、卖房都需缴纳相关税项，如果加上代理机构的管理服务费用，收益空间收窄了很多，有什么方式可以在合理范围内规避？

王侃

美国ZestEducation董事总经理

A1： 经过2008 年的次贷危机，美国房价确实有过一波狂跌，部分地区甚至有恐慌性抛售现象。但2011 年年底以来，美国部分地区的房价开始反弹， 最有代表性的是加州硅谷地区。由于硅谷诸如Facebook 等科技企业的上市，手中持有股票的早期雇员以及后来加入高薪酬行列的工程师，他们的住房需求推高了当地房价，所以当地的抄底时机已经过去。

在美国买房，社区配套状况尤其重要。在买入时需注意与同社区的其他房屋进行对比，不要去看绝对价格。另外，美国针对房产所收取的各项税费比中国要重， 同时购入美元资产可能存在美元进一步贬值的汇率风险，这些最好在决定赴美置业前进行充分考虑。

A2： 在美国置业一定要区分房屋所在的土地拥有所有权还是使用权，一般没有土地所有权的房屋相对便宜，一定要当心国内部分代理机构混淆这两个概念。另外，不要轻信代理机构的宣传，最好在购买前知道具体房子所在街区的具体地址，通过在美的朋友或者互联网络比如Craigslist 来查询同一个街区的同类别房屋的大体价格以及大致的租金范围，然后做出是否置业的决定。

唐学鹏

金融市场观察员

A 1： 美国房地产复苏非常明显，凯斯希勒指数一直上涨。

很多人都被过去的景象所迷惑，总是嘀咕美国房地产真的好起来了吗？过去的刀疤越疼，怀疑的眼神就越浓。本人觉得美国房地产是很强的，非常值得买。事实上，美国房地产泡沫跟新兴市场不同，在于所谓的泡沫时代。美国的房价年涨幅6% 左右，跟中国、印度没法比。中国是一下子涨得将几十年的空间都吃尽了，就像一桌酒席，有个客人吃得太狠，后来人只得面对残羹冷炙。美国不是这样，次贷危机让房价回吐掉近5 年的涨幅。考虑到美国经济创新能力、移民数量、年轻化程度、欧洲衰退、中国富人的外迁……美国的好消息还是很多的。反之，在中国什么都是反着来的，你觉得真正应该对房产投资前景担忧的是哪个国家呢？

A2：美国的房产税是社区建设的一种筹资来源，如果你交了税，你的小孩上幼儿园就不用花钱。美国的房产税基本上将放租收益吃掉了，这没什么不好，因为税的来源和使用方向都是确切的。反对房产税或者规避，都是在不透明的中国弄出来的习惯。二货的政策带来二货的波动，二货的波动带来二货的习惯。所以中国人的常见幻想是，女神也会低姿态，变身二货惹你爱。